Comprare casa a Milano

Come si compra casa a Milano, dall'offerta al rogito?

In cinque passi: la proposta d'acquisto, l'accettazione del venditore, la caparra, il preliminare e l'atto dal notaio. Le condizioni che proteggono chi compra, come la clausola del mutuo, si scrivono nel preliminare.

Proposta d'acquisto

È un documento scritto con prezzo, tempi, stato dell'immobile e condizioni, per esempio il mutuo. Finché il venditore non risponde, chi l'ha firmata può ritirarla, salvo che nel testo sia scritto che resta ferma per un termine.

Accettazione

Il venditore firma per accettazione. Da quel momento c'è un accordo: chi compra non può più cambiare idea senza conseguenze, e lo stesso vale per chi vende.

Caparra

È la somma che garantisce l'impegno. Il contratto deve dire di che tipo è. Se è confirmatoria, chi compra che si ritira perde la somma, e chi vende che si ritira la restituisce doppia. Chiedi che il tipo sia scritto nel contratto prima di versarla.

Preliminare

È il contratto con cui ci si impegna a comprare e a vendere a una data fissata. Qui si scrivono le condizioni che proteggono chi compra: la clausola del mutuo, che scioglie l'impegno se la banca non concede il finanziamento; chi paga le ipoteche o i pignoramenti ancora iscritti sull'immobile e come vengono cancellati; la data del rogito. Il preliminare si può trascrivere nei registri immobiliari, e così protegge da un acquisto successivo fatto da altri.

Atto di compravendita

È il rogito dal notaio, con la firma di entrambe le parti. Qui si paga il saldo, si consegnano le chiavi e l'atto viene registrato e trascritto.

Che cosa controllare prima di comprare casa?

Sei cose, ognuna con il suo documento: ipoteche e trascrizioni, conformità catastale, conformità urbanistica, spese e delibere del condominio, APE e millesimi. Si controllano prima di firmare: un'ipoteca o un abuso edilizio scoperti dopo possono bloccare il mutuo o il rogito.

• Ipoteche e trascrizioni. La visura ipotecaria dell'Agenzia delle Entrate mostra ipoteche, pignoramenti e atti trascritti sull'immobile e su chi vende. Un'ipoteca che non sarà cancellata al rogito va risolta prima, non dopo.
• Conformità catastale. La planimetria depositata al catasto deve corrispondere all'immobile reale: stanze, muri, bagni, balconi. Se non corrisponde, si sistema con una pratica catastale. Scrivi nel contratto a chi spetta.
• Conformità urbanistica ed edilizia. Ogni opera fatta sull'immobile dovrebbe avere il suo titolo edilizio. Il certificato di destinazione urbanistica, che il Comune rilascia su richiesta, dice che cosa prevede la zona. Un abuso non sanato può bloccare il mutuo e la rivendita.
• Spese condominiali e delibere. Chiedi all'amministratore il bilancio consuntivo dell'ultimo anno, il preventivo dell'anno in corso e i verbali delle assemblee recenti. Cerca i lavori già deliberati e non ancora pagati: chi compra risponde anche degli arretrati dell'anno in corso e di quello precedente. Chiedi se ci sono liti o morosità.
• APE. L'attestato di prestazione energetica dà la classe energetica, da A a G. È obbligatorio nell'atto di vendita: leggi la classe e i consigli che contiene.
• Millesimi. La tabella millesimale stabilisce la quota di ogni proprietario nelle spese comuni. Chi compra la trova nel regolamento o nei verbali.

Come si legge un annuncio

Superficie commerciale

È la misura su cui si calcola il prezzo al metro quadro e che si usa nelle quotazioni. Conta per intero i muri perimetrali, in parte i muri interni, e solo in parte i balconi e le terrazze. Per questo può essere più grande della superficie in cui si cammina.

Superficie calpestabile

È quella dentro i muri, dove si cammina. Serve a capire se le stanze bastano; non è la misura su cui si confrontano i prezzi.

Spese condominiali

È quanto si paga ogni anno per le parti comuni. Se l'annuncio non le indica, chiedile per iscritto al venditore o all'amministratore.

Classe energetica

È la lettera dell'APE, da A, la migliore, a G. Se manca nell'annuncio, chiedila prima della visita.

Prezzo

È il prezzo richiesto, non quello che si paga. L'offerta si fa con la proposta d'acquisto, e la trattativa si chiude lì.

Le quotazioni OMI sono un punto di partenza, non una stima. L'Agenzia delle Entrate lo scrive nell'avvertenza alle quotazioni: «le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima» (Agenzia delle Entrate, quotazioni immobiliari, letta il 26 ottobre 2026). Per il valore di una casa precisa la strada è la valutazione.

Quali spese ci sono per comprare casa, oltre al prezzo?

Le imposte, di registro oppure IVA, il notaio, il mutuo se c'è, l'agenzia, le pratiche e gli eventuali lavori.

Gli importi non li scriviamo qui: cambiano nel tempo, e questa pagina non si aggiorna da sola. Li trovi nelle fonti ufficiali o nei preventivi scritti.

• Imposte di registro, oppure IVA, a seconda del venditore e del tipo di immobile, con le agevolazioni prima casa se ne hai i requisiti. Le aliquote le pubblica l'Agenzia delle Entrate.
• Notaio: il compenso si concorda con il notaio, perché dal 2012 le tariffe professionali non ci sono più (decreto-legge 1/2012, art. 9); in più ci sono le spese e le imposte che il notaio riscuote per conto dello Stato. Chiedi il preventivo scritto prima di firmare il preliminare.
• Mutuo, se c'è: spese di istruttoria, perizia sull'immobile, imposte sul finanziamento, assicurazioni richieste dalla banca, costi di iscrizione e di cancellazione dell'ipoteca.
• Agenzia: il compenso si concorda per iscritto prima dell'incarico e si legge nel documento firmato.
• Pratiche: visure, certificati, un'eventuale pratica catastale o una sanatoria se l'immobile non è in regola.
• Lavori: ciò che serve per rendere la casa abitabile, e i lavori straordinari già decisi dal condominio.

Quali agevolazioni ci sono per l'acquisto della prima casa?

Imposte più basse sull'acquisto, se la casa e chi la compra hanno i requisiti «prima casa», che chi compra dichiara nell'atto. Gli importi e le aliquote li pubblica l'Agenzia delle Entrate; i requisiti sono questi.

• La casa. Un'abitazione delle categorie catastali da A/2 ad A/7 o A/11: le agevolazioni non valgono per A/1, A/8 e A/9. Valgono anche per le pertinenze, una sola per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.
• Il Comune. La casa deve stare nel Comune in cui hai la residenza o in cui la porti entro 18 mesi dall'acquisto, scrivendolo nell'atto, oppure in quello in cui svolgi la tua attività, anche di studio o di volontariato. Chi si è trasferito all'estero per lavoro, e il personale delle Forze armate e di polizia, hanno regole proprie.
• Le altre case. Non devi avere in proprietà, usufrutto, uso o abitazione, da solo o in comunione con il coniuge, un'altra casa nello stesso Comune, né in tutta Italia, nemmeno in quota, una casa comprata con le stesse agevolazioni. Se la casa che hai è stata comprata con le agevolazioni, le puoi avere lo stesso a patto di venderla entro due anni dal nuovo acquisto, con l'impegno scritto nell'atto.
• Quando si perdono. Se una dichiarazione è falsa, se non porti la residenza nel Comune entro 18 mesi, se non vendi entro due anni la casa comprata prima con le agevolazioni, o se vendi la nuova prima di cinque anni senza comprarne un'altra da abitare entro un anno. Allora si pagano le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione.

Sono i requisiti della guida dell'Agenzia delle Entrate «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (ottobre 2025) e della nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte I, del DPR 131/1986, lette il 31 ottobre 2026. Dal 1° gennaio 2027 quella Tariffa è abrogata dal decreto legislativo 123/2025, il nuovo testo unico dell'imposta di registro: prima di firmare, rileggi la guida aggiornata o chiedi al notaio.

Il prezzo cambia da un quartiere all'altro

Abbiamo i dati per 81 dei 88 nuclei di identità locale (NIL) in cui il Comune divide Milano. Nel primo semestre 2026 le quotazioni per abitazioni civili in stato normale vanno da 1.900 euro al metro quadro, a Roserio, a 12.500, a Brera. Il punto medio è nostro: il centro dell'intervallo di ciascuna zona OMI, pesato per la quota dei civici del quartiere. Non è un valore dell'Agenzia.

Dove l'affitto rende di più rispetto al prezzo lo dice dove conviene comprare casa a Milano; come sono cambiati i prezzi dal 2004, l'andamento degli ultimi 20 anni. Dove cade una casa precisa dentro la forchetta della sua zona lo spiega il calcolo del valore OMI.

Per misura di casa, quartiere per quartiere: quanto costa un monolocale, un bilocale o un trilocale a Milano, in vendita e in affitto.

Il punto medio è salito nel tempo. Tra il secondo semestre 2014 e il primo semestre 2026, sempre nostro calcolo: a Ghisolfa da 2.900 a 5.300 euro al metro quadro, +82,8%; a Bovisa da 2.150 a 3.550, +65,1%.

Dentro un quartiere convivono zone con quote diverse. A Brera ci sono tre zone OMI che coprono almeno il 10% dei civici del quartiere: la B18 ne ha il 48,5%, con quotazioni da 6.700 a 9.200 euro; la B15 il 29,1%, con 9.800–12.500; la B12 il 18,8%, con 8.700–11.400. Le tre insieme coprono il 96,4% dei civici: le altre zone, sotto il 10% ciascuna, non sono riportate. Il punto medio pesa ciascuna zona per la sua quota: per questo un annuncio va letto sulla sua zona, non sul nome del quartiere.

Fonti

• «Agenzia delle Entrate – OMI», quotazioni per zona, abitazioni civili in stato normale, primo semestre 2026, licenza CC BY 4.0. Le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale dell'immobile.
• «Comune di Milano – Unità SIT e Sviluppo del Gemello Digitale Urbano», nuclei di identità locale (NIL), licenza CC BY 4.0.
• Punti medi, variazioni dal secondo semestre 2014 e quote delle zone: nostra elaborazione sui dati OMI.
• Agevolazioni prima casa: Agenzia delle Entrate, guida «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali», ottobre 2025; nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte I, del DPR 26 aprile 1986, n. 131, nel testo in vigore fino al 31 dicembre 2026 (Normattiva). Letti il 31 ottobre 2026.