Mercato immobiliare Milano 2026

Come sta andando il mercato immobiliare a Milano?

Nel primo semestre 2026 le quotazioni OMI delle case a Milano sono salite del 2,5% rispetto al secondo semestre 2025, in mediana fra le 40 zone della città quotate nei due semestri: 26 in aumento, 10 ferme e 4 in calo. In un anno, dal primo semestre 2025, la variazione mediana è +3,1%.

Nel 2025 a Milano si sono vendute 25.173 abitazioni, il 4,9% in più del 2024. Fonte: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare; la mediana delle zone è un nostro calcolo.

Nel primo semestre 2026 il valore medio pesato dei quartieri va da 2.350 €/m² a Quarto Oggiaro a 9.326 €/m² a Brera, con una mediana di 3.644 €/m².

Il dato di partenza è il valore medio pesato di ogni quartiere, calcolato sulle zone OMI che lo compongono. Milano ha 88 NIL: per 81 abbiamo valori OMI pubblicabili, e sono i quartieri di questa pagina; per gli altri 7 mancano i valori OMI della zona. Le voci di zona che compongono gli 81 quartieri sono 114, con 40 zone OMI distinte, perché una stessa zona può stare in più quartieri.

Il quartiere più caro è Brera, con 9.326 €/m²; il più economico è Quarto Oggiaro – Vialba – Musocco, con 2.350 €/m², insieme a Roserio e Stephenson.

Sopra la mediana di 3.644 €/m² stanno 40 quartieri su 81; sotto, 40 su 81; uno è esattamente sulla mediana. Sono 23 su 81 i quartieri sopra 5.000 €/m², e 9 su 81 quelli sotto 3.000 €/m².

Attenzione: i valori distinti sono 48, non 81. Quarantanove quartieri condividono il valore con almeno un altro: in 34 casi su 49 perché si appoggiano alle stesse zone OMI, in 15 casi su 49 perché zone diverse danno lo stesso valore. Per questo il numero dei quartieri non equivale al numero delle osservazioni indipendenti.

Dove si paga di più e di meno

La tabella riporta i 10 quartieri più cari e i 5 più economici, ordinati per valore medio pesato. Dove due quartieri hanno lo stesso valore compare prima quello in ordine alfabetico: per questo nella lista dei più economici compaiono tre quartieri a 2.350 €/m² e uno dei quattro a 2.650 €/m². Dove l'affitto rende di più rispetto al prezzo lo dice dove conviene comprare casa a Milano.

I quartieri, uno per uno

Per 31 quartieri c'è una scheda con le quotazioni OMI zona per zona, le fermate e i servizi: Baggio – Quartiere degli Olmi – Quartiere Valsesia, Bande Nere, Barona, Brera, Buenos Aires – Porta Venezia – Porta Monforte, Cimiano – Rottole – Quartiere Feltre, Città Studi, De Angeli – Monte Rosa, Dergano, Duomo, Giambellino, Gorla – Precotto, Isola, Lambrate – Ortica, Lodi – Corvetto, Lorenteggio, Loreto – Casoretto – Nolo, Maciachini – Maggiolina, Magenta – S. Vittore, Niguarda – Ca' Granda – Prato Centenaro – Quartiere Fulvio Testi, Padova – Turro – Crescenzago, Porta Romana, Porta Ticinese – Conca del Naviglio, Porta Ticinese – Conchetta, Quartiere Gallaratese – Quartiere San Leonardo – Lampugnano, Sarpi, Stadera – Chiesa Rossa – Quartiere Torretta – Conca Fallata, Stazione Centrale – Ponte Seveso, Taliedo – Morsenchio – Quartiere Forlanini, Villapizzone – Cagnola – Boldinasco e XXII Marzo. Il prezzo al metro quadro di ogni quartiere è in prezzi delle case a Milano per quartiere.

I prezzi delle case a Milano sono in calo?

In mediana no, in qualche zona sì: nel primo semestre 2026, rispetto al secondo semestre 2025, le quotazioni OMI sono scese in 4 zone di Milano su 40:

• Maggiolina, Parco Trotter, Leoncavallo (zona D36): −2,4%
• Parco Sempione, Arco della Pace, Corso Magenta (zona B17): −2,1%
• Porta Ticinese, Porta Genova, Via San Vittore (zona B21): −1,6%
• Venezia, Porta Vittoria, Porta Romana (zona B19): −1,3%

Nel lungo periodo no: nei 58 quartieri misurati dal 2014 la variazione mediana fino al primo semestre 2026 è +57,0%, e nessuno è sceso. Nei 22 misurati dal secondo semestre 2024 è +5,8%.

I quartieri non partono tutti dallo stesso semestre: per alcuni il primo semestre misurato nei nostri dati è il secondo 2024, per uno il secondo 2018. Li riportiamo separatamente.

Per 58 quartieri su 81 la serie parte dal secondo semestre 2014: fino al primo semestre 2026 la variazione mediana è +57,0%, con valori fra +28,9% e +82,8%. Per 22 quartieri su 81 la serie parte dal secondo semestre 2024: la variazione mediana è +5,8%, con valori fra +0,7% e +12,9%. Porta Garibaldi – Porta Nuova parte dal secondo semestre 2018: +40,5%. Mettere insieme le serie darebbe un numero senza significato: una copre undici anni e mezzo, un'altra un anno e mezzo.

Per la città intera, anno per anno dal 2004, c'è l'andamento dei prezzi delle case a Milano negli ultimi 20 anni.

Quanto costano gli affitti a Milano?

Per le locazioni l'Agenzia pubblica un intervallo per zona, in euro al metro quadro al mese. Sull'insieme dei quartieri l'intervallo va da 6,8 €/m² al mese (Gratosoglio) a 35,5 €/m² al mese (Brera).

Per misura di casa, quartiere per quartiere: quanto costa un monolocale, un bilocale o un trilocale a Milano, in vendita e in affitto.

La previsione per il secondo semestre 2026

La previsione non è un dato dell'Agenzia delle Entrate: è la nostra, costruita con il modello KW Forecast. Per ogni quartiere dà un valore centrale e una forchetta, basso e alto, per il secondo semestre 2026.

Il valore centrale di tutti gli 81 quartieri è il valore attuale aumentato di circa il 3,8%: è la tendenza degli ultimi cinque anni della serie di Milano, estesa al secondo semestre 2026. La forchetta è quasi la stessa per tutti: da circa +0,4% a circa +10,3% sul valore attuale. Questo significa che la previsione misura lo scenario per la città e non contiene una differenza fra quartieri. Chi legge deve usarla come orientamento sul mercato nel suo insieme, non come stima di una zona.

Per il 2027, con la forchetta e tre scenari presi dalla storia di Milano, ci sono le previsioni del mercato immobiliare a Milano.

Com'è andata la previsione del primo semestre 2026

Nel rapporto del 17 ottobre avevamo previsto per il primo semestre 2026 un aumento del 3,7% al centro, con una forchetta da +0,2% a +9,2%, uguale per tutte le zone. Ora il dato c'è. Sulle 40 zone OMI distinte dei quartieri il dato è caduto dentro la forchetta in 26 casi e sotto in 14, mai sopra: 10 di quelle 14 zone sono rimaste ferme e 4 sono scese. In mediana il dato è stato più basso del valore centrale dell'1,2%. La forchetta partiva da +0,2%, quindi non contemplava una zona ferma: nel primo semestre 2026 è successo in 10 zone su 40. Contiamo per zona perché i quartieri che poggiano sulle stesse zone ripetono lo stesso esito: sugli 81 quartieri il conto è 58 dentro la forchetta e 23 sotto.

Il metodo

Il punto di partenza sono le quotazioni OMI per zona, per abitazioni civili in stato normale, pubblicate dall'Agenzia delle Entrate. Il valore di un quartiere è il punto medio pesato sulla quota dei civici del quartiere che cadono in ciascuna zona OMI, dato che un quartiere non coincide sempre con una sola zona. Il punto medio è la metà dell'intervallo pubblicato per ogni zona. La variazione confronta il valore del primo semestre 2026 con il primo semestre misurato per quel quartiere. La previsione è nostra, con la forchetta descritta sopra.

Questi numeri non dicono tutto. Non sono prezzi di annunci e non sono prezzi di vendita effettivi. Non tengono conto dello stato, del piano, della vista, dell'esposizione o del condominio: un appartamento nuovo e uno da ristrutturare, nella stessa zona, hanno valori diversi. L'Agenzia delle Entrate lo scrive nell'avvertenza alle quotazioni: «le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima» (Agenzia delle Entrate, quotazioni immobiliari, letta il 26 ottobre 2026). La stima di una casa precisa resta quella di chi la vede.

Come citare questo rapporto

Per citare: «Agenzia delle Entrate, OMI, primo semestre 2026; elaborazione KW Properties, rapporto del 26 ottobre 2026». I numeri si ricalcolano con il metodo descritto sopra.

Fonti

• Agenzia delle Entrate – OMI: quotazioni immobiliari per zona, abitazioni civili in stato normale, primo semestre 2026. Licenza CC BY 4.0. Avvertenza dell'Agenzia: le quotazioni «non possono intendersi sostitutive della stima puntuale». agenziaentrate.gov.it
• Comune di Milano – Unità SIT e Sviluppo del Gemello Digitale Urbano: dati di quartiere (NIL) del Comune. Licenza CC BY 4.0. comune.milano.it
• Previsione KW Forecast e punto medio pesato: elaborazione di KW Properties sui dati sopra, non dati dell'Agenzia delle Entrate.

Per chi vende, compra o valuta

Per sapere che cosa vale la vostra casa, la valutazione parte da questi dati e aggiunge quello che un numero non vede; per vendere o comprare, vedete vendere casa a Milano e comprare casa a Milano.